Piața imobiliară din municipiul Constanța și Mamaia este defectă. În zonă s-a construit imens în ultimii ani și se construiește în continuare. În medie, 11 locuințe noi sunt finalizare în fiecare zi. Sunt proiecte aprobate care înseamnă zeci de mii de apartamente noi în viitorul apropiat. Întrebarea este dacă va exista cerere pentru ele.
Răspunsul nu este foarte simplu, dar nici greu de ghicit. Depinde de mai mulți factori. În imobiliare, se spune că trei lucruri contează foarte mult: locația, locația și locația. Evident, contează mult și prețul. În viitor va exista o presiune puternică pe preț, pentru că oferta va fi din ce în ce mai mare și pentru că, din punct de vedere economic și financiar, se anunță câțiva ani dificili înaintea noastră. Cine nu crede că prețurile la imobiliare pot scădea să-și aducă aminte de exuberanța de dinainte de criză, dar și de declinul abrupt al prețurilor de după.
Ce frapează în momentul de față este prăpastia dintre prețul cerut de vânzători și cel pe care pot sau vor să-l ofere cumpărătorii. Există, pe piața imobiliară locală, apartamente care stau la vânzare de aproape trei ani, fără ca nimeni să fie interesat să le cumpere! În unele din cazuri, prețul nu a fost modificat deloc. Aveți mai jos un exemplu, cules de pe site-ul de specialitate imoradar24.ro, în care puteți vedea cum un apartament de 55 de metri pătrați a fost scos la vânzare din data de 31 ianuarie 2017, dar nimeni nu l-a achiziționat până în prezent. Vânzătorul nu a modificat prețul în această perioadă.
Acestea nu sunt singurele exemple. Piața este plină de apartamente pe care proprietarii vor să se înstrăineze de ani buni. În unele cazuri, prețurile au scăzut, în altele au rămas constante. Există însă și cazuri în care, deși apartamentul nu s-a vândut, proprietarii au considerat că este bine să majoreze prețul.
Într-o piață imobiliară normală, care funcționează după principii corecte de cerere și oferă, un imobil nu stă la vânzare timp de trei ani. Agenții imobiliari din astfel de piețe (ne referim la cele din țările dezvoltate), stă pe piață câteva luni. Puține. Dacă se depășește o perioadă de trei sau, să spunem șase luni, e clar că este ceva în neregulă și prețul trebuie calibrat. La noi nu se întâmplă așa din mai multe motive. În primul rând, costul aferent deținerii unei proprietăți e mic. Impozitul anual e de câteva sute de lei, iar iarna întreținerea, dacă ai centrală pe gaz și setezi o temperatură ambientală minimă, nu îți creează gaură în buget. Pe de altă parte, mulți din cei care vând sunt investitori în imobiliare (sau speculanți, cum vreți să le spuneți), au bani, nu sunt nevoiți să vândă pentru a trăi. Există și categoria celor care setează un preț emoțional, nu bazat pe cerere și ofertă, pentru că sunt atașați de imobilul respectiv.
Ce e de făcut? Vor exista întotdeauna vânzători care vor ține de preț, dispuși să aștepte și cinci ani. Vor exista însă și cumpărători care, cu bani gheață, vor pune condiții. Totul se reduce la cerere și oferă, dar și la necesitate. Piața dă semne de criză. Peste 47.000 de titulari de credite Prima Casă din totalul de 300.000 nu-și mai pot plăti ratele. Detalii AICI.
O întrebare bună, în acest context, este dacă prețurile de acum corecte sau nu? Vă propunem un experiment: mergeți la bancă și spuneți că vreți să cumpărați un apartament care are circa 50 de metri pătrați și costă peste 100.000 de euro, adică peste 2.000 de euro pe metru pătrat. Nu contează dacă este în Mamaia sau în Constanța, nu contează dacă este în bloc nou sau vechi. Cel mai probabil, în marea majoritate a cazurilor, veți fi refuzat. Așa se explică de ce mulți vânzători pun o condiție cumpărătorilor: aceea că nu acceptă credit. Nu îl acceptă pentru că știu că achiziția nu va fi creditată de către bancă și că își vor pierde timpul.
În trecut, s-a tot spus că băncile sunt interesate să împingă în sus prețul imobilialelor, pentru a-și crește profitul. Când aceleași bănci nu mai finanțează achizițiile pentru că imobiliarele au un preț prea mare, se ridică un semn de întrebare.
Veți putea spune că o achiziție imobiliară este profitabilă, dacă închiriezi apartamentul. Nu tot ce zboară se mănâncă. Dacă dai 100.000 de euro pentru un apratament și îl închiriezi cu 300 de euro, vei ieși la pensie până se va achita. Nu-i chiar o investiție.
Există și o veste bună: pe piața locală sunt și dezvoltatori serioși, care construiesc la un raport calitate – preț decent. Trebuie să-i căutați cu grijă prin această piață plină de rechini.
Acum depinde și de ce se oferă, apartamentul din postarea dvs. are finisaje mediocre și mobilă tip Dedeman (vezi foto cu dormitorul), totuși cine are peste 100.000E, nu este așa de prost. Cel mai probabil este un anunț din sumedenia de oferte în care sunt postate proprietăți la prețuri ireale, pe principiul: dacă îmi dă cineva banii îl dau.
În rest, da, evitați rechinii imobiliari și așteptați-vă la creșterea prețurilor în următoarea perioadă, contrar dorințelor noastre.
Bună treabă, văd că nu postați comentariul, să nu mă mai chinui pe viitor în a-mi exprima părerea la voi pe site.
Pretul manoperei e in crestere – pe baza de cerere oferta, niciun mester bun nu sta aici – pleaca in Germania si castiga. Pretul energiei si al carburantului e in crestere – materialele de constructie iau nastere din energie si carburant. Preturile terenurilor bune de constructie e in crestere. Singura parte din care poti scadea e profitul dezvoltatorului. Nu se va apuca nimeni sa dezvolte un proiect si sa-si asume toata munca si responsabilitatea pentru 5%. Nu dureaza doua -trei zile si nu e atat de simplu si la indemana. Nu vor scadea preturile. Poate doar disperatii constransi sa vanda in pierdere, iar astia vor fi foarte putini – nu toti sunt niste nesabuiti pusi pe imbogatire peste noapte. Pana si preturile masinilor au crescut, pentru ca banii au „crescut”. Nu cred ca vor exista reduceri, iar daca vor exista nu vor fi substantiale. Poa’sa vina mama crizei. Sunt dezvoltatori care cheltuiesc si administreaza bani din si in piata, nu organizatii caritabile.
Cheia aici este „profitul dezvoltatorului”. Daca pe el îl costa 700 euro/mp și vinde cu 2.000 euro/mp, e loc de scăzut. Mai ales dacă oferta va fi mai mare decât cererea.
2021 – Constanta si Mamaia au fost umplute de betoane. Infrastructura a cedat, orasul este sufocat. Urmeaza o noua era in care vom sta ore in masini, la cozi, cheltuind bani buni pe combustibil si platind credite pentru masini chinuite prin gropi si murdarie. Am ajuns, in adevaratul sens al cuvantului, o adevarata colonie..