Analiză. City Mall Constanța – rețeta succesului pe „pierdere”

City Mall Constanța este deținut din 2013 de o firmă care nu are angajați, care a raportat în această perioadă pierderi colosale, de peste 100 de milioane de lei, și datorii mai mari decât toate activele imobilizate și circulante. Am scris în Constanța 100%. Am cerut un punct de vedere de la reprezentanții firmei, ni s-a spus că vom primi unul într-o săptămână, dar au trecut de atunci câteva luni fără să se întâmple nimic. Subiectul a fost analizat de experții cotidianului Săptămâna Financiară. Vă invităm să-l citiți mai jos.

Reporter Sfin: Conform principiului de baza al unui business, toate companiile ar trebui sa aibă ca rezultat al activitatii lor profitul. In practica actuala din Romania, vedem ca foarte multe companii de pe piata (si aici ma refer si la multinationalele straine, cat si la companiile locale foarte mari) inregistreaza pierderi colosale, desi au ca si cifra de afaceri zeci sau sute de milioane de lei. Exista vreun interes ascuns aici? De ce se intampla acest lucru?

Dr. Kristine Bago: Evident ca logica cea mai sanatoasa este ca orice business se naste din dorinta de a genera profit, care remunereaza in acest fel aportul actionarilor sai.

Dar profitul atrage dupa sine niste taxe precum impozitul pe profit si impozitul pe dividende.

In schimb, daca o companie are ca si rezultat „pierdere”, aceasta nu trebuie sa plateasca nimic vizavi de cele doua taxe mentionate mai sus.

De aceea, in practica actuala s-au formulat doua tipuri de strategii financiare arhicunoscute de catre orice CFO care se respecta, in functie de strategia globala adoptata de companie:

1. Prima, cea mai cunoscuta, este de crestere a veniturilor si/sau scadere a cheltuielilor ce conduce la obtinerea/maximizarea profitului.

Principalul KPI al CFO-ului fiind in acest caz, profitul operational. (in general, EBIT sau EBITDA)

2. Si a doua, mai putin cunoscuta, este de scadere a impozitelor si taxelor/optimizare fiscala prin cresterea nivelului cheltuielilor ce conduce la scaderea profitului si implicit a taxelor aferente sau chiar inregistrarea unui rezultat negativ.(pierdere)

Principalul KPI al CFO-ului fiind in acest caz, nivelul cheltuielilor si se foloseste mai ales in cazul in care entitatea face parte dintr-un grup de companii.

In aceste cazuri, miza unei discutii in jurul pierderilor si a preturilor de transfer este strict legata de „asigurarea” ca profiturile entitatii rentabile vor fi transferate prin intermediul mecanismului preturilor de transfer catre alte entitati din cadrul grupului, iar rezultatul final al entitatii in cauza va fi unul negativ si practic neinfluentat de jurisdictia fiscala din care face parte respectiva entitate.

Altfel spus, impactul negativ asupra profitabilitatii este dat de transferul profitului/cheltuielilor catre alte entitati din grup, nu de evolutia pietei sau de strategia de afaceri adoptata de compania in cauza.

Reporter Sfin: Care sunt cazurile in care un rezultat negativ al unei entitati nu face parte din speta prezentata de dvs. mai sus?

Dr. Kristine Bago: O justificare fundamentata privind pierderile, potrivit OECD, in care o societate (fie ca vorbim despre o entitate afiliata, fie despre o entitate independenta) poate inregistra un rezultat negativ sunt urmatoarele:

1. Impactul costurilor legate de infiintarea si demararea activitatii

In majoritatea cazurilor, infiintarea unei noi societati presupune costuri semnificative, atat in plan juridic si administrativ, cat si din punct de vedere al investitiilor, ce trebuie efectuate in vederea asigurarii resurselor necesare desfasurarii activitatii.

Cu toate ca impactul acestor costuri este recunoscut, si, in general acceptat de catre autoritatile fiscale, exista bineinteles si limite in acest sens. Una dintre principalele polemici care se nasc este legata de orizontul de timp considerat normal pentru acoperirea investitiilor initiale si inceputul generarii de profituri la nivelul societatii infiintate. In cele mai multe cazuri autoritatile fiscale din tarile cu o legislatie avansata (de exemplu, Olanda, Belgia, SUA) au stabilit acest orizont undeva in jurul a 3 ani.

2. Existenta unor conditii economice nefavorabile (crize economice etc.)
3. Ineficienta managementului

Unul dintre principalii factori generatori de ineficienta la nivelul unei societati poate fi reprezentat si de calitatea slaba a managementului.

Altfel spus, o societate independenta nu va accepta sa functioneze intr-un mod nerentabil o perioada indelungata de timp ci va cauta pe cat posibil implementarea unor schimbari la nivel managerial sau operational.

Deci invocarea ineficientei managementului ca argument in justificarea pierderilor trebuie sa fie sustinut in fata autoritatilor fiscale prin dovezi clare ale schimbarilor efectuate intr-un orizont de timp rezonabil, menite a asigura imbunatatirea performantelor entitatii.

4. Alte motive (strategia de afaceri a companiei/grupului, impactul cursului de schimb valutar etc.)

De cele mai multe ori aparitia unor pierderi este asimilata fazelor incipiente (ex.: de patrundere a companiei/grupului intr-un anumit teritoriu national), atunci cand se opteaza pentru o strategie de penetrare a pietei, bazata pe practicarea unor preturi reduse si pe efectuarea de investitii semnificative in promovare, in scopul obtinerii unei cote de piata cat mai mare si fidelizarii clientilor.

Totusi generarea de pierderi in aceasta faza incipienta trebuie sa fie strans legata de existenta unor estimari pertinente cu privire la obtinerea de castiguri suplimentare in viitor. De asemenea pierderile trebuie sa persiste numai pentru o perioada rezonabila de timp.

Aplicarea unei astfel de strategii trebuie argumentata in fata autoritatilor prin diferite documente cum ar fi bugete, procese verbale ale intalnirilor la nivel de management central in care sa se precizeze directia urmata de societate, grafice si previziuni, etc.

Mai mult, o abordare consecventa a politicilor strategice in cadrul companiei/grupului constituie un argument solid in fata autoritatilor fiscale.

Reporter Sfin: In Romania, cine se ocupa de verificarea acestor companii care inregistreaza pierderi ?

Dr. Kristine Bago: Institutia care se ocupa cu acest aspect este ANAF.

Pe langa impactul negativ pe care il au asupra desfasurarii activitatii societatilor, pierderile inregistrate cu caracter de recurenta pentru o perioada indelungata de timp reprezinta in practica unul dintre principalele criterii pe care autoritatile fiscale le au in vedere in alegerea companiilor care vor fi supuse controalelor fiscale.

In cadrul controlului, entitatea este obligata sa prezinte motivele acestor pierderi intr-un mod cat mai formal si documentat.

Reporter Sfin: Conform documentatiei prezentate, ce ne puteti spune despre compania SC Constanta Shopping City SRL care detine City Mall Constanta si care a raportat in anul 2020 o pierdere de 23,200,142 lei, avand 0 angajati?

Dr. Kristine Bago: In lumina celor mentionate mai sus, daca facem un search la RECOM si ne uitam la structura actionariatului acestei companii, observam ca acesta este format din:

ACTIONARI:

1. NE PROPERTY BV AMSTERDAM (99,9%)
2. NEPI BUCHAREST TWO SRL (0.1%)

Iata deci ca firma din Romania este controlata si face parte din grupul unei companii cu sediul in Olanda.

NE PROPERTY BV AMSTERDAM este detinuta de NEPI ROCKCASTLE PLC, care detine la randul ei 24 de mall-uri in Romania, cu o suprafata totala de 736,600 mp2.

Daca ne raportam la cifrele prezentate de compania romaneasca, conform tabelului de mai jos (sursa informatii: site-ul listafirme.ro), putem observa imediat ca entitatea este pe pierdere din momentul infiintarii si pana in prezent, cu exceptia anului 2018, singurul an cand aceasta a inregistrat profit.

In congruenta cu ce am expus mai sus, orice entitate nu va alege sa-si desfasoare activitatea in pierdere decat pentru o perioada redusa de timp si numai in masura in care detine perspectiva unui castig semnificativ in viitor, aspect ce nu poate fi identificat in acest caz.

La aceasta opinie contribuie puternic si numarul de angajati.

La o asemenea cifra de afaceri, este practic imposibil sa nu existe niciun angajat, pe toata perioada de existenta a companiei sau sa nu se ia nicio decizie documentata vizavi de management si de criteriile mentionate mai sus pentru validarea unei cauze precum ineficienta acestuia.

Rezultatul cumulat al companiei in toata perioada sa de activitate este pierdere in valoare de 131.668.848 lei, ceea ce înseamnă 1.371.550 lei/lună, în medie.

Este o cifra alarmanta, care teoretic, ar trebui sa puna actionariatul sub semnul intrebarii vizavi de existenta companiei, obiectivele sale, dar, cel mai important, vizavi de continuitatea activitatii sale.

Un issue precum celui de going concern ridica mari semne de intrebare, atat pentru companie, cat si pentru stakeholderii ei.

Cine ar vrea sa mentina pe piata o companie care realizeaza in fiecare an doar pierderi? Care nu aduce rezultatul scontat actionarilor?

Care nu isi indeplineste obiectivele ?

In care cifra de afaceri creste in fiecare an (cu exceptia anului 2020, situatie normala avand in vedere declansarea pandemiei), dar profitul intarzie sa apara?

Raspunsul este foarte clar si l-am prezentat mai sus in partea de strategii financiare – varianta nr.2.

Daca analizam nivelul datoriilor, observam ca acestea au crescut in fiecare an, (coloana Datorii (%) din tabelul de mai jos) urmarind trendul strategiei financiare expuse de mine la punctul nr.2.

De asemenea, daca calculam ponderea total active in total datorii (ultima coloana din tabelul de mai jos) se poate observa ca doar la momentul infiintarii acestea aproape echivalau suma datoriilor, in urmatorii ani inregistrandu-se un trend descendent alarmant pentru orice companie, ajungand la un cover de doar 80% in ultimul an raportat.

Avand in vedere cele expuse mai sus, putem rezuma urmatoarele aspecte:

• Compania supusa analizei inregistreaza pierderi semnificative in fiecare an de la momentul infiintarii (cu exceptia unui singur an – 2018) si pana in prezent.
• Aceste pierderi nu se supun niciunui motiv plauzibil, conform celor prezentate de OECD (vezi mai jos cele aplicabile in acest caz), care sa justifice aceste rezultate negative anuale:

1. ineficienta managementului (deoarece in acest caz nu a existat niciodata un angajat in companie) sau
2. impactul pregnant al costurilor legate de infiintarea si demararea activitatii (avand in vedere ca entitatea functioneaza deja de o perioada lunga de timp – 7 ani)

• Ponderea Cheltuielilor a crescut semnificativ in fiecare an.
• Cifra de Afaceri a crescut si ea in fiecare an substantial. (cu exceptia anului 2020 – care nu poate fi luat ca referinta, datorita contextului economic global de recesiune)
• Compania este controlata direct de NE PROPERTY BV AMSTERDAM, care este detinuta de NEPI ROCKCASTLE PLC, proprietara la randul ei a 24 de mall-uri in Romania, cu o suprafata totala de 736,600 mp2.

Iata deci, cum se poate contura cu succes o schema de crestere a unui business, chiar daca principalul scop al acestuia – realizarea de profit, nu este indeplinit la prima vedere.

El poate exista, dar prin diverse metode poate fi „exportat”, pentru a nu se conforma jurisdictiei locale si implicit taxelor acesteia.

Sursa: Sfin.ro