Cum se construiește ilegal în Constanța. Cazul Zorelelor

Un bloc ridicat ilegal în Constanța arată de ce orașul a ajuns un dezastru urbanistic, încrengătura dintre diverse instituții, dar și rolul negativ al fostei avocate Felicia Ovanesian, actual city manager, care a reprezentant în instanță dezvoltatorul. Deși există o hotărârea judecătorească definitivă care spune că imobilul încalcă legea, funcționari de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară au intabulat-o, în loc să o radieze.

Povestea începe în decembrie 2013, când o firmă cu sediul în Lumina, Metalica Pro Vest SRL, a primit, de la Primăria Constanța, autorizația de construire nr. 2200, prin care urma să ridice un bloc de locuințe sociale, cu demisol și 4 etaje, 15 apartamente în total, în unul din cele mai scumpe cartiere ale Constanței, Faleză Nord. Mai exact, blocul social urma să apară pe strada Zorelelor, la doi pași de malul mării.

Problemele apar încă de la început

De la bun început apare o mare problemă. Legea 114/1996 spune clar că locuințele sociale „aparțin domeniului public al unităților administrativ-teritoriale și se vor amplasa numai pe terenurile aparținând unităților administrativ-teritoriale.” Ori, în cazul de față, vorbim despre un teren privat.

În august 2014, investitorul a cerut supraetajarea cu 20%, astfel că imobilul urma să aibă 5 etaje, nu 4.

Lângă teren se afla (se află și acum) o casă. Era evident că o parte din apartamente vor avea vedere fix în curtea omului. Asta nu a deranjat însă pe nimeni, cu excepția celor care locuiau în acea curte.

Strada Zorelelor în întregime este una de case, dar aglomerată. Oamenii au fost amendați de primărie, recent, pentru că-și lasă mașinile pe trotuar (în lipsă de parcări). Este de înțeles că unii vecini au atacat autorizațiile de construire. Pe de 5.05.2014, a fost înregistrat dosarul nr. 3335/118/2014, prin care doi soți cereau anularea autorizației de construire. Primarul Constanței și primăria erau printre pârâți.

Sentința Curții de Apel nu putea fi mai clară

După doi ani și jumătate lungi de procese, Tribunalul Constanța anulează ambele autorizații de construire. Pârâții nu au fost de acord, au contestat decizia, dar, peste circa încă un an și jumătate, Curtea de Apel Constanța a respins recursul. Era iunie 2018, iar blocul ridicat de Metalica Pro Vest SRL era, oficial, ilegal.

Așadar, prin hotărâre definitivă a instanței, s-a reținut caracterul nelegal al edificării unui imobil cu înălțime de S+P+4E, supraetajat cu un etaj S+P+5E, într-o zonă care, conform PUG, avea funcțiunea dominantă de locuințe individuale cu regim de înălțime de maxim P+1. S-a reținut, de asemenea, lipsa PUZ, precum și faptul că blocul investitorului a fost construit la o distanță de 1,5 m față de clădirile imediat învecinate, piloții  din beton  armat au fost amplasați la o distanță 20 cm de gardul despărțitor al imobilului învecinat, iar distanța ferestrelor față de zidul despărțitor este sub 2m.

Sentința 750 din iunie 2018 este cât se poate de clară:

„Potrivit concluziilor enunțate în coraportul întocmit în cauză de expert A.I., în speță nu este respectată limita de intimitate, distanța ferestrelor  față de zidul despărțitor  fiind sub 2 m, clădirile nu se umbresc reciproc, ci numai noua clădire de P+5E  umbrește clădirile vecine, creșterea costului utilităților, mai ales pentru încălzire, destinația imobilului în discuție, dar și diminuarea  semnificativă a valorii de piață a imobilului deținut.”

Intră în joc Felicia Ovanesian

Administratorii firmei o angajează apoi pe Felicia Ovanesian, cea care se lupta, oficial sau de ochii lumii, cum vreți să spuneți, cu dezvoltatorii care ridicau blocuri care nu sunt în regulă. Aici, probabil, i s-a părut totul în regulă, deși nu sunt locuri de parcare, deși multe apartamente aveau vedere în curtea vecinului.

Să remarcăm un amănunt: în 2017 se înființa Asociația Constanța Altfel, iar printre membrii fondatori s-au numărat și Felicia-Nadina Ovanesian.

Asociația tuna și fulgera împotriva unor construcții. Rețineți, a UNORA.

„Priviți cu atenție clădirea în construcție. Tocmai ce a fost anulată autorizația de construire în baza căreia a fost edificată. Și puz-ul și pud-ul aprobate de fostul consiliu local pe gustul (îndoielnic) al investitorului și în disprețul total al legii. Hotărârea este definitivă și ne-a luat 3 ani să ajungem aici. Urmează acțiunea de desființare/demolare a construcției. Era urbanismului haotic, inuman, începe să apună la Constanța. Există mii de alte puz-uri demente, dar și determinarea noastră de a continua lupta cu acestea, atât cât mijloacele ne-o vor permite. Nu, lucrurile bune nu se întâmplă celor care știu să aștepte. Lucrurile bune se întâmplă celor ce luptă pentru ele. Să auzim de bine!”, este unul dintre mesajele publicat de asociație după o decizie judecătorească definitivă.

În cazul nostru, însă, Asociația Constanța Altfel n-a spus nici „pâs”.

Dimpotrivă. Avocatul Felicia Ovanesian îl dă în judecată pe primarul de atunci, Decebal Făgădău, în încercarea de a introduce în legalitate blocul declarat ilegal de două instanțe.

„Singura opinie juridică care contează este a mea”

Făgădău rezista, dar lucrările continuau. În 2019, primăria emite certificatul de urbanism nr. 2446/16.07.2019, prin care NU se aproba intrarea în legalitate a construcției. Urmează trei dosare în instanță ale avocatei Felicia Ovanesian, membră fondatoare a Asociației Constanța Altfel. Aceasta pierde pe rând în toate dosarele.

Dacă ne uităm la declarația de mai sus, ar trebui să tragem concluzia că o continuarea firească a declarării ca ilegale a autorizației de construire era desființarea/demolarea imobilului. Iată însă că Ovanesian se lupta pentru intrare în legalitate.

Între timp, retorica Asociației Constanța Altfel, care declama că se opune urbanismului haotic, are succes și, în combinație cu niște jocuri politice, președintele asociației ajunge primar. La scurt timp de la învestire, o numește city manager pe Felicia Ovanesian.

În calitate de city manager, acesta nu numai că nu demolează clădirea clienților săi, ci emite un certificat de edificare pentru acest imobil, încercând astfel să-l introducă în legalitate, în ciuda deciziilor anterioare ale instanței. A spus mai apoi clar și răspicat doamna Ovanesian: „Singura opinie juridică care contează este a mea, cu tot respectul pentru instanțe”.

Procesul continuă. Investitorul este reprezentat acum de avocat Cristina Toxin, fosta asociată a Felicei Ovanesian, care are sediul cabinetului la ea acasă.  Ajungem în 2021, când, pe 13 mai, prin decizia civilă nr. 605 a fost respinsă DEFINITIV cererea de chemare în judecată prin care Metalica Pro Vest, în contradictoriu cu Primăria Municipiului Constanța a solicitat obligarea la emiterea certificatului de urbanism pentru intrarea în legalitate a imobilului edificat în baza AC-urilor anulate.

Investitorul nu renunță și cere autorizație pentru branșarea la curent. Pe 20 decembrie 2021, Primăria Constanța emite un nou certificat de urbanism solicitat de Metalica Pro Vest pentru conectarea la rețeaua de curent electric, în care precizează negru pe alb că racordarea este ilegală, pentru că imobilul în sine este ilegal.

Lucrurile nu se opresc aici. Ce se întâmplă în continuare nu mai are, în opinia noastră, legătură cu dreptatea, legile statului, ci exced acest cadru și ar trebui verificat de instituțiile abilitate.

Primăria a emis un certificat de atestare a edificării

În anul 2021, deci când Felicia Ovanesian, fostul avocat, devenise city manager, Metalica Pro Vest primește certificatul de atestare a edificării construcției edificată de clientul SCA Ovanesian și Toxin atestând, CONTRAR CELOR STATUATE ÎN MOD DEFINITIV DE INSTANȚA DE CONTENCIOS ADMINISTRATIV, că imobilul respectă cerințele fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate.

Rețineți: autoritatea judecătorească a statuat definitiv că autorizațiile emise în favoarea clienților SCA Ovanesian și Toxin încalcă servituțile privind distanţa dintre construcţiile învecinate şi de vedere, situație ce nu permitea eliberarea unui certificat de atestare, întrucât art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 se referă doar la intabularea construcțiilor care au fost realizate fără autorizație de construire, nu și a celor executate în baza unor autorizații a căror nelegalitate a fost statuată de instanțe, construcții care, din acest motiv, nu pot intra în legalitate prin act al autorității administrative.

Iată ce spune legea, cuvânt cu cuvânt:

„Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizaţiei de construire, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces- verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, precum şi a celorlalte dispoziţii legale în materie şi a unei documentaţii cadastrale.”

Investitorul cere intabularea, la Oficiul pentru Cadastru și Publicitate Imobiliară. Evident, nu avea ce autorizație de construire să arate, ci numai acest certificat de atestare a edificării. În mod absolut paradoxal, nefiresc, OCPI acceptă intabularea. Prin actele administrative folosite la OCPI în vederea intabulării dreptului de proprietate asupra imobilului a atestat că acesta a fost edificat în anul 2021,  astfel cum rezultă din CF 235982-C1. Este absolut cert că nu se putea aplica legea, adică art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991. Așadar, OCPI înscrie imobilul în cartea funciară nr. 235982.

Opinie: abuz în serviciu

În opinia noastră, abuzul în serviciu este evident. La fel de evident este și o altă faptă de natură penală, falsul intelectual în înscrisuri oficiale, în condițiile în care imobilul în cauză era finalizat la data pronunțării deciziei nr.750/2018 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, iar încălcarea servituților legale și a normelor privind urbanismul constatate de Curtea de Apel Constanța făceau imposibilă atestarea conformității construcției cu cerințele fundamentale aplicabile privind încadrarea în reglementările de urbanism.

Concluzia: în baza certificatului de atestare emis în 2021, OCPI Constanța deși avea deplina reprezentare a faptului că AC-urile Metalica Pro Vest erau anulate definitiv prin sentința civilă 750/2018, la care chiar OCPI face referire în actul de intabulare, dispune, cu încălcarea normelor din legislația primară, intabulează imobilului clienților SCA Ovanesian și Toxin.

Era alb, dar au văzut negru

OCPI mai făcuse un lucru flagrant în 2018. În noiembrie, emite decizia 153894 prin care radiază din cartea funciară litigiul asupra imobilului în speță. Dacă ați citit până aici, vă veți întreba, pe bună dreptate, cum este posibil. Radierea se bazează pe hotărârea nr 1780/2016 emisă de Tribunalul Constanța și pe hotărârea 750/2018 emisă de Curtea de Apel Constanța, adică tocmai pe acele hotărâri care au stipulat că autorizația de construire este ilegală! În loc să constate acest lucru și să radieze intabularea, un angajat al OCPI face tocmai pe dos.

Cum s-a ajuns aici? OCPI menționează cele două hotărâri judecătorești, așadar singura explicație a logicii lor ar putea fi articolul 196 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, în care se specifică faptul că radierea se poate face în anumite condiții, una din ele fiind o hotărâre judecătorească definitivă. Legiuitorul nu a specificat – și nici nu era obligat – că este vorba despre o hotărâre care atestă legalitatea autorizației de construire sau alte aspecte. E la mintea cocoșului că nu poți soluționa pozitiv o cerere dacă instanța s-a pronunțat altminteri. Ce s-a întâmplat în cazul de față frizează ridicolul: deși hotărârile judecătorești anulau autorizație de construire, cineva de la OCPI a decis că, pentru simplul fapt că există hotărâri judecătorești, indiferent ce scrie în ele, trebuie radiat litigiul din cartea funciară, un clădirea! Adică, vezi că e negru, dar spui, scrii și semnezi că e alb.

Radierea din 2018 s-a făcut la cererea investitorului, Metalica Pro Vest, care era reprezentată atunci de Felicia Ovanesian.

Acest act dezvăluie, în opinia noastră, un sistem care funcționează după principii de mafie, nu de stat de drept, în care hotărârile instanței sunt ocolite, prin diverse tertipuri, iar imobile care nu ar trebui să existe, care distrug munca de o viață a vecinilor, care sluțesc oraș, nu numai că apar în oraș, dar sunt ocrotite de cei care ar trebui să aibă grijă să nu apară. Sperăm ca autoritățile statului să verifice aceste aspecte și să facă dreptate.

O „hârtie de valoare” de 200.000 de euro

Mai e de remarcat un fapt. Felicia Ovanesian este o persoană bogată. Are, potrivit declarației de avere din ianuarie 2021, 13 terenuri, peste 560.000 de euro, 600.000 de lei și 125.000 de dolari în bănci, ceasuri de peste 300.000 de lei. I-a acordat un împrumut colegei sale de cabinet de avocatură, Cristina Toxin, de 200.000 de euro. De fapt, potrivit declarației de avere, este o hârtie de valoare. Așadar, aceasta va trebuie, într-un viitor nespecificat, să returneze această sumă. Ca avocat, câștigi bani în cazul în care câștigi procese. Are Felicia Ovanesian un interes propriu ca cea care îi datorează 200.000 de euro să câștige procese?

COMPLETARE 14 februarie 2022

În prima formă a articolului, pe fotografie apare și sigla ANCPI. OCPI Constanța ne-a solicitat, în scris, să scoatem de urgență această siglă, fără să precizeze baza legală. Este prima solicitare de acest gen pe care o primesc în 20 de ani de presă. Am consultat mai mulți specialiști care au spus că nu există nicio astfel de bază. Am decis însă să îndepărtăm sigla, pentru a arăta că nu avem niciun conflict cu ANCPI și că faptele reclamate de noi nu ar trebui să se răsfrângă asupra întregii instituții, cum poate a înțeles conducerea OCPI Constanța, ci numai asupra celora care sunt implicate. Asta nu înseamnă că nu ne menținem declarațiile din text.