În urma articolului „Cum se construiește ilegal în Constanța. Cazul Zorelelor”, OCIP Constanța ne-a solicitat un drept la replica. Evident, l-am publicat (îl puteți citi AICI).
Afirmațiile conducerii OCPI nasc însă întrebări. Am realizat o analiză a acestora, în rândurile de mai jos, și solicităm pe această cale reprezentanților instituției răspunsurile la întrebări, pentru informarea corectă și completă a cititorilor noștri.
Iată premisa de la care plecăm în analiză. Prin decizia nr. 750/2018, Curtea de Apel Constanța, secția de contencios administrativ, a dispus anularea autorizațiilor de construire nr. 2200/06.12.2013 și 1395/08.09.2014 în baza cărora a fost edificat un imobil cu destinația „locuințe sociale”, cu regim de înălțime D+P+5E, pe strada Zorelelor din municipiul Constanța. Motivele anulării sunt, în esență și în sinteză, încălcarea condițiilor urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent (omisiunea întocmirii PUZ, încălcarea regimului de înălțime, încălcarea servituților privind distanța dintre construcții, nerespectarea dispozițiilor Legii nr.114/1996 referitoare la destinația imobilului).
Să trecem la analiza dreptului la replică solicitat de OCPI.
- În punctul de vedere exprimat, OCPI Constanța arată că litigiul a fost „radiat în baza Hotărârii judecătorești definitive, așa cum prevede și art.196 alin.(1) din Ordinul 700/2014: Acţiunea în rectificare, în justificare sau în prestaţie tabulară se notează fie la cererea părţii interesate, fie la sesizarea instanţei de judecată. Notarea se va face în baza copiei acţiunii având ştampila şi numărul de înregistrare ale instanţei sau a certificatului de grefă care identifică obiectul procesului, părţile şi imobilul. Notarea se va radia în baza: a) dovezii stingerii definitive a litigiului, constatată prin hotărâre judecătorească sau certificat de grefă”.
Norma legală citată chiar de către OCPI este clară și neechivocă, în sensul că vizează hotărârile judecătorești definitive pronunțate în litigiile având ca obiect o acțiune în rectificare, justificare sau prestație tabulară, prin care instanța dispune rectificarea dreptului înscris în cartea funciară.
Or, prin decizia 750/2018, Curtea de Apel Constanța, secția specializată de contencios administrativ, nu a soluționat o acțiune al cărei obiect să poată fi circumcis normei citate de OCPI, ci a soluționat, în favoarea titularului notării și în defavoarea proprietarului tabular, o acțiune având ca obiect anularea autorizațiilor de construire.
OCPI Constanța face o nepermisă „confuzie” între efectele unei hotărâri definitive prin care instanța de drept comun (secția civilă), soluționând o acțiune în rectificarea/prestație tabulară, dispune rectificarea cărții funciare și efectele unei hotărâri definitive prin care instanța specializată (secția de contencios administrativ fiscal), soluționând o acțiune în anularea autorizațiilor de construire, dispune anularea acestora.
Or, potrivit art. 37 alin. (1) – (3) din Legea nr. 7/1996, norma transpusă în legislația secundară prin art.98 din Ordinul 700/2014 și anexa 152 la Ordin, anularea autorizaților de construire constituie un impediment la intabulare.
„Confuzia” pe care încearcă OCPI Constanța să o inducă este înlăturată de dispozițiile art.907 Cod civil, normă ce stabilește cadrul general al rectificărilor de carte funciară, potrivit cărora: „…Situaţia juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaştere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declaraţie dată în formă autentică notarială, ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunţată împotriva acestuia, prin care s-a admis acţiunea de fond. Acţiunea de fond poate fi, după caz, o acţiune în anulare, rezoluţiune, reducţiune sau orice altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic”.
Dispozitivul decizia nr. 750/2018 este neechivoc, în sensul că acțiunea a fost soluționată în favoarea titularului notării, iar nu „împotriva” acestuia.
- În punctul de vedere exprimat, OCPI Constanța arată că „înscrierea construcției s-a efectuat în anul 2021 (ulterior radierii litigiului), având la bază Adeverința de atestare a edificării/extinderii construcției nr. R154171/2021 emisă de Primăria Constanța, potrivit prevederilor art.37 alin.(6) din legea nr.50/1991”.
Se impune a se sublinia cu titlu prealabil, că anularea autorizațiilor de construire nu echivalează cu edificarea în lipsa unei autorizații de construire, pentru a fi incidente dispozițiile art.37 alin.(6) din Legea 50/1991.
Între cele două situații nu se poate pune semnul egalității, întrucât, în primul caz, o construcție este edificată în baza unei autorizații anulată în mod definitiv de instanța de contencios administrativ pe motive de încălcare a condițiilor urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, pe când, în cel de al doilea caz, construcția este edificată în condițiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, lipsind însă autorizația de construire.
Că este așa, rezultă din decizia civilă nr.605/2021, prin care în mod definitiv, instanța de contencios administrativ respinge cererea Metalica Pro Vest, formulată prin avocat Felicia Ovanesian, de obligare a Primăriei Constanța la emiterea certificatului de urbanism pentru intrare în legalitate. Astfel, instanța de recurs, reține următoarele: „În fapt, construcția în litigiu a fost edificată în baza unei autorizații de construire, astfel cum a fost ulterior modificată, ambele autorizații (de construire și modificare) fiind anulate definitiv de către o instanță de judecată. Relevant este și motivul anulării, respectiv omisiunea întocmirii unui PUZ, încălcarea regimului de înălțime reglementat de art. 31 din HG nr. 525/1996 și încălcarea dispozițiilor Legii nr.114/1996 referitoare la destinația imobilului. În opinia recurentei, anularea autorizației de construire echivalează cu edificarea în lipsa unei autorizații de construire. Între cele două situații nu se poate pune însă demnul egalității, întrucât, în primul caz, o construcție este edificată în condițiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, lipsind însă autorizația de construire, pe când, în cel de al doilea caz, construcția este edificată în baza unei autorizații, cu respectarea acesteia, o instanță de judecată stabilind că aceasta nu respectă condițiile urbanistice. În afara neintegrării situației din speță în cazul reglementat de articolul mai sus citat, nefiind vorba de o construcție edificată fără autorizație de construire, instanța reține și că, în vederea intrării în legalitate, este necesar ca o construcție să întrunească toate condițiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, lipsind doar autorizația de construire care poate fi emisă ulterior. În speță însă, construcția a fost edificată în lipsa unui PUZ, cu încălcarea regimului de înălțime impus de lege, astfel că intrarea în legalitate presupune modificări urbanistice”. Sursa http://www.rolii.ro/hotarari/6142a4efe49009c01800002b.
Situația imobilului intabulat în CF 235982-C1 era așadar clară, în sensul că acesta a fost edificat cu încălcarea regimului de înălțime și servituților privind distanța dintre construcții, fiind evident că o atare situație nu intra în sfera de reglementare a art.37 alin.(6) din legea 50/1991.
Mai mult, însă, ori de câte ori legea specială, în cazul de faţă, Legea nr. 7/1996, impune prin art.37 alin.(1), condiții derogatorii, specifice operațiunilor de carte funciară, acestea trebuie respectate, potrivit principiului specialia generalibus derogant (principiul juridic ce implică faptul că norma specială e cea care derogă de la norma generală și că norma specială este de strictă interpretare la cazul respectiv. Mai mult, o normă generală nu poate înlătura de la aplicare o norma specială).
Potrivit art.37 alin.(1) din Legea 7/1996, „Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizației de construire, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, precum şi a celorlalte dispoziţii legale în materie şi a unei documentații cadastrale”.
În anexa 152 din Ordinul 700/2014 este redat conținutul cadru al certificatului de atestare la care face referire art. 37 alin.(1) din Legea 7/1996, după cum urmează:
Adeverința emisă de Primăria Constanța nu întrunea cerințele de fond impuse de art.28 raportat la art.37 alin.(1) din Legea 7/1996. Faptul emiterii unei adeverințe, prin care se atestă un fapt – existența unei construcții – nu poate constitui o premisă pentru eludarea respectării dispozițiilor legale prevăzute expres de legislația specială în materia publicității imobiliare.
Lipsa autorizației de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru intabulare.
Concret, introducerea art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 nu a avut ca scop lipsirea de efecte juridice a dispozițiilor art.37 alin.(1) din legea 7/1996, dimpotrivă, efectele normei speciale au fost menținute tocmai pentru a asigura protecția terţilor, cărora le sunt opozabile înscrierile făcute în cartea funciară.
În raport cu dispozițiile normative anterior enunțate, avem în vedere că registratorul instrumentator avea deplina reprezentare a faptului că, în raport de deciziile civile definitive nr.750 /2018 și nr.605/2021, imobilul „locuințe sociale” cu regim de înălțime D+P+5E a fost edificat cu încălcarea condițiilor urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent (omisiunea întocmirii PUZ, încălcarea regimului de înălțime, încălcarea servituţilor privind distanţa dintre construcţii, nerespectarea dispozițiilor Legii nr.114/1996 referitoare la destinația imobilului).
De altfel, nerespectarea exigențelor art.37 alin.(1) din Legea 7/1996 nu reprezenta singurul impediment pentru intabulare. Destinația imobilului (cea de locuințe sociale) indicată în „adeverința” în baza căreia OCPI Constanța a dispus intabularea construcției.
Potrivit art.11, 39 și 40 din Legea 114/1996: „Locuinţele care se realizează în condiţiile art. 7-9 din prezenta lege se vor amplasa, prin grija consiliilor locale, pe terenurile aflate în proprietatea unităţilor administrativ-teritoriale sau pe terenurile aparţinând persoanelor fizice beneficiare, în condiţiile prevederilor Codului civil, cu respectarea documentaţiilor de urbanism legal aprobate şi cu asigurarea utilităților şi dotărilor edilitare necesare condițiilor de locuit. Locuințele sociale aparțin domeniului public al unităților administrativ-teritoriale… Locuințele sociale se vor amplasa numai pe terenurile aparținând unităților administrativ-teritoriale, potrivit prevederilor art. 11”.
Ori, prin emiterea autorizației pentru construcția blocului de locuințe sociale de către societatea recurenta suntem pe tărâmul proprietății private și nu publice, dispozițiile Legii 114/1996 fiind în acest mod eludate.
CONCLUZIE ȘI ÎNTREBĂRI
La final, avem patru întrebări, pe care le adresăm deschis conducerii OCPI Constanța, în speranța unui răspuns onest.
- A luat în considerare OCPI Constanța, în momentul intabulării imobilului de pe strada Zorelelor, de decizia nr. 750/2018, Curtea de Apel Constanța, care a soluționat în defavoarea proprietarului tabular o acțiune având ca obiect anularea autorizațiilor de construire?
- A ținut cont OCPI Constanța, la momentul intabulării, de art.37 alin.(1) din Legea 7/1996, potrivit căruia „dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizației de construire, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire şi că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, precum şi a celorlalte dispoziţii legale în materie şi a unei documentații cadastrale”? Știa OCPI Constanța că autorizația de construire fusese anulată de instanță? A verificat OCPI existența unui PV de recepție la terminarea lucrărilor?
- Cum se poate intabula un bloc de locuințe sociale (construit de o firmă privată, pe un teren privat, dacă Legea 114/1996 interzice în mod expres acest lucru ?
- În cartea colectivă nr .23598- C1, la rubrica observații apare mențiunea „cămin studențesc edificat în anul 2021”. În acest context, cum a ajuns OCPI Constanța la concluzia că în anul 2021 s-a împlinit termenul de prescripție de 3 ani, termen care, raportat la observația din aceluiași OCPI s-ar fi împlinit în 2024?
De asemenea, solicităm OCPI Constanța, în vederea informării corecte a publicului, să ne comunice copii de pe următoarele încheieri de carte funciară:
- Nr. 153894/28.11.2018
- Nr. 44505/26.05.2014
- nr.126754/04.10.2018
De asemenea, având în vedere aceleași considerente, solicităm o copie după încheierea de carte funciară prin care s-a deschis cartea funciară colectivă nr.235982- C.
La OCPI Constanta s-au infiltrat serviciile de mult. Acolo e o caracatita ce face Cosa Nostra sa para un fief amatoricesc.Toti inspectorii au firme, interese, spagi de luat si cururi de pupat.La fel e si cu conducerea numita politic si fara sa treaca printr-un audit serios din 3 in 3 luni(cu participarea prin rotatie a persoanelor autorizate ca membrii in comisia de audit) Lucrarile intarzie nejustificat de mult, fireste daca nu esti din randurile „lor” alminteri ies mai repede, chiar inainte de termen pentru firmele „de casa” Mizeria asta e girata de la Bucuresti de cei care sunt platiti din banii nostrii ca sa vegheze ca tocmai genul acesta de structuri mafiote sa nu existe in aparatul de stat.Ce va pot spune cu mana pe inima e ca oamenii de acolo sunt experti in rastalmacirea si interpretarea dupa bunul plac a tuturor legilor umane si divine.Marturie va stau toate aberatiile urbanistice pe care ei le-au girat de-alungul vremii, dar si sirul lung de procese in care institutia e implicata. De aceea va spun ca OCPI – urile TREBUIESC DESFIINTATE IMEDIAT, procesul de cadastrare trebuie sa fie AUTOMATIZAT asa cum se intampla in toate tarile UE.