Prețurile apartamentelor vor continua să SCADĂ – 10 ARGUMENTE

Prețurile apartamentelor vor continua să scadă.

O spune Iancu Guda, scriitor și analist economic, ale cărei studii le puteți citi pe pagina sa oficială de Facebook, AICI.

Cu acceptul său, am preluat un articol în care vorbește despre 10 motive pentru care prețurile la apartamente o sa scadă în perioada următoare.

Intr-o analiza anterioara, acesta explica de ce pretul la apartamente (inclusiv cele bune, inclusiv in marile orase), o sa scada cu cel putin 25%-30% in maxim 2-3 ani (avand in vedere ultimele cifre, cred ca ajustarea o sa fie mult mai rapida, poate chiar in anul urmator).

Recomandarea sa: stati in chirie pentru inca 2 ani, cand o sa cumparati cu cel putin 30% mai ieftin comparativ cu pretul actual!

Iată cele 10 argumente:

1. În luna august 2018, la nivelul întregii ţări, 40.576 de imobile au fost vândute, o scădere de 29% comparativ cu aceeaşi lună a anului trecut, arată datele emise vineri de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI) – vezi articolul de la finalul acestei postari;
   2. Mugur Isărescu, Guvernatorul Băncii Naţionale a României (BNR), a declarat, miercuri (3 octombrie), că măsurile de limitare a gradului de îndatorare la credite vor fi anunţate, în perioada următoare. Mai putine persoane o sa fie eligibile pentru contractarea unui imprumut;
   3. Finantarea este din ce in ce mai scumpa, pentru ca dobanzile pe RON o sa ramana ridicate cel putin pentru urmatorii 2 ani din cauza presiunilor inflationiste. De asemenea, salariile nu mai pot creste in acest ritm, deoarece in sectorul public inregistram deficit fiscal record, iar companiile private nu mai pot suporta alte cresteri salariale fara sa mai piarda din competitivitate;
   4. Programul „Prima casa” (care a reprezentat cel putin 80% din creditele imobiliare contractate in perioada 2009-2018) urmeaza sa fie inchis in curand;
   5. Cererea scade si din cauza sporului natural negativ si emigrarii accelerate, ceea ce scade masiv populatia rezidenta. Numărul persoanelor decedate în ultimii 5 ani depășește cu aproape 40% pe cel al născuților vii? Astfel, conform cifrelor publicate de INS (Institutul Național de Statistică), numărul născuților vii în perioada 2014-2018 se ridică la aproape 0,95 mil, în timp ce totalul persoanelor decedate în aceeași perioadă este de aproape 1,3 mil. Aceasta înseamnă că România înregistrează un spor natural negativ de 350.000 în ultimii cinci ani. Aproape 1.300 de romani emigreaza in fiecare zi lucratoare, cel mai accelerat ritm din lume dupa Siria;
   6. Populatia Romaniei cumpara din ce in ce mai greu EURO. Astfel, moneda nationala (in care majoritatea romanilor isi incaseaza veniturile) s-a depreciat fata de EURO cu 35% in ultimii 10 ani (de la 3,45 RON /EUR in 2007 la 4,65 RON / EUR in 2018). Chiar daca in acest timp salariul mediu nominal brut a crescut cu 62%, aproximativ 42% din crestere este erodata de inflatia cumulata in perioada 2008-2018). De aceea, salariul mediu real a crescut cu aproximativ 20% in ultimul deceniu, dar moneda nationala s-a depreciat intre timp cu 35%;
   7. Pretul mediu al imobiliarelor a crescut deja cu 42% in ultimii trei ani, de la 950 (oct 2015) la 1.350 (oct 2018). Pentru majoritatea apartamentelor rezidentiale din zonele bune ale capitalei pretul depaseste 2000 EUR / mp. Aceasta inseamna ca un cumparator isi recupereaza investitia prin chirie in aproximativ 25 de ani, comparativ cu perioada recomandata de 15-20 de ani (in functie de proprietate);
   8. Dezechilibrul macroeconomic al Romaniei se adanceste in fiecare luna: deficitele duble (fiscal si de cont curent) se maresc iar presiunile inflationiste raman ridicate, cresterea economica decelereaza. Urmeaza o ajustare negativa cat de curand, 2019 sau maxim in 2020;
   9. Contextul extern nu este deloc stabil. Situatia din Italia este foarte complicata, iar inchiderea programului QE al BCE va duce la cresterea dobanzilor in 2019. Riscul ca economia globala asa intre intr-o noua recesiune in urmatorii 2-3 ani este foarte ridicat;
   10. Deci, toate aceste argumente ma fac sa cred ca cererea viitoare o sa scada. Intre timp, oferta creste (anul trecut volumul lucrarilor de constructii rezidentiale a crescut cu peste +70%, unde te uiti se construieste excesiv de mult).